2.3. В терминологии бухгалтерского учета недвижимость обычно относится к категории фиксированных, или долгосрочных, активов. Иногда недвижимое имущество может рассматриваться как текущий актив, например, когда земельные участки или недвижимость с улучшениями держат в качестве товарных запасов для продажи.

2.3.1. Этот актив представляет собой интерес, которым обладают в недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.

2.3.2. Оценивается именно собственность на актив, а не недвижимость как физический объект.

2.3.3. Там, где собственность на актив покупается и продается и продается на рынке, участники рынка приписывают конкретные стоимости собственности на отдельные интересы в недвижимости. Эти стоимости, приписываемые участниками рынка, формируют объективную основу для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.

2.4. Оценка недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают следующие категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений. За исключением последней категории, рыночная стоимость базой оценки для всех следующих групп:

2.4.1. оценка фиксированных активов, проводимая для финансовых отчетов и соответствующих счетов с целью отражения эффекта изменения цен или текущих стоимостей;

2.4.2. оценка с целью оказания содействия потенциальному покупателю в подготовке предложения, потенциальному продавцу в установлении приемлемой запрашиваемой цены или оказания помощи обеим сторонам в определении цены продажи для предполагаемой сделки; оценка для установления базы для реорганизации или слияния собственности на многочисленные объекты;

2.4.3. оценка, требуемая для расчета стоимости имущества, предполагаемого в качестве обеспечения предлагаемой ипотечной ссуды, или для установления базы для страхования или гарантии ссуды под имущество;

2.4.4. оценка, проводимая при принудительном приобретении (принудительное отчуждение), при судебном разбирательстве или арбитраже, связанных со спором по поводу контрактов и частными интересами и возмещением ущерба, причиненного экологическими катастрофами или нарушениями;

2.4.5. оценка, требуемая для расчета налогооблагаемой стоимости, для разделения активов на амортизируемые и не амортизируемые и тем самым для расчета подходящей амортизации или для установления налогов на дарение или на наследство;

2.4.6. оценка и дополнительные задания, выполняемые для широкого круга клиентов, например, инвесторов, страховщиков, диспашеров, аукционистов или ликвидаторов и советов по зонированию (относительно возможных эффектов предложений по планированию), а также для разнообразных целей - например, анализа рынка или анализа осуществимости, анализа затрат и выгод, определения бухгалтерской стоимости новых выпусков акций (или ее пересмотра) и установления графика будущих рентных платежей и положений договора аренды.

2.5. При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входят:

2.5.1. местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;

2.5.2. интерес в недвижимом имуществе (абсолютное право собственности / фригольд, имущество, сданное в аренду абсолютным собственником, лизгольд, сублизгольд), подлежащий оценке;

2.5.3. любое движимое имущество, движимость, присоединенная арендатором для целей бизнеса или неосязаемые предметы, не являющиеся недвижимым имуществом, но которые включены в оценку (см. п. 3.2 ниже);

2.5.4. любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы;

2.5.5. является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

2.6. На оценку недвижимого имущества могут влиять особые соображения, такие, как:

2.6.1. требование проанализировать слияние состояний ("брачная" стоимость или стоимость "семейства") или раздел интересов собственности (стоимость составных частей);

2.6.2. эффекты возможных изменений в зонировании и развития инфраструктуры - например, расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа;

2.6.3. рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости может быть трудным подкрепить, основываясь на текущих или прошлых фактах. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или функционирования.

2.7. К оценке недвижимого имущества обычно применяются подходы: затратный, основанный на сравнении продаж, и основанный на капитализации дохода, и методы, связанные с этими подходами. Оценщик обычно согласует показатели, получаемые в результате применения двух или большего числа этих подходов и связанных с ними методов. Все три подхода основываются на принципе замещения, который утверждает, что если в наличии имеются несколько аналогичных или соизмеримых товаров или услуг, товар или услуга, цена которых наименьшая, пользуются наибольшим спросом и получают наиболее широкое распространение.

2.7.1. При затратном подходе стоимость недвижимого имущества устанавливается путем расчета затрат на приобретение земли и создание нового имущества с равной полезностью или на приспособление строго имущества для такого же использования при отсутствии неоправданных затрат связанные с задержкой. Обычно к затратам на приобретение земли и на строительство прибавляется расчетная оценка предпринимательского стимула или прибыли/убытков застройщика. Для более старого имущества при затратном подходе разрабатывается расчетная оценка износа, который включает ухудшение физического состояния и функциональное устаревание.

2.7.1.1. В некоторых странах применяется метод затрат на замещение с учетом износа как приемлемый суррогатный метод достижения расчетной оценки, связанной с рынком, для специализированных объектов имущества (см. МСО. Общие понятия и принципы оценки, п. 8.3 и Методические рекомендации по недвижимому имуществу, МР 1, п. 5.11.1).

2.7.1.2. Расчетная оценка, полученная в результате применения затратного подхода, представляет собой стоимость интереса, заключающегося в безусловном праве собственности, или фригольде. Если имущество арендуется/взято в аренду у безусловного собственника или подчинено другим частным интересам, оценщик должен провести корректировку, для того чтобы отразить оцениваемые конкретные права собственности.

2.7.1.3. Когда объекты имущества являются новыми, затраты на приобретение/создание связаны наиболее тесно. Затратный подход часто применяется в оценке нового или недавнего строительства и предполагаемого строительства, добавлений или реновации. Тем не менее, расчетные оценки затрат имеют тенденцию устанавливать верхний предел суммы, которую покупатели на рынке заплатили бы за такие объекты имущества. Затратный подход также полезен при оценке специализированных объектов имущества или объектов имущества специального назначения, которые продаются редко. Применительно к более старым объектам имущества трудно получить рыночные данные для подкрепления расчетных величин затрат и износа, затратный подход может дать нерыночный показатель стоимости.

2.7.2. При подходе, основанном на сравнении продаж, устанавливаются пределы рыночной стоимости для недвижимого имущества путем изучения цен, обычно уплачиваемых за объекты имущества, которые конкурируют с рассматриваемым имуществом за покупателей. Продажи изучаются для того, чтобы убедиться, что стороны в сделке имели типичные мотивы. Цены продаж отражающие мотивы, отличные от мотивов типичного участника рынка, т.е. сделки особых покупателей, которые готовы заплатить премию за конкретное имущество, должны исключаться из рассмотрения.

2.7.2.1. Рассматриваемое имущество (оцениваемое имущество) сравнивается с ценами продажи (а также с перечнями и предложениями) аналогичных объектов имущества, по которым недавно были заключены сделки на (открытом) рынке. Цены продаж анализируются путем применения подходящих единиц сравнения и корректируются с учетом отличий от рассматриваемого имущества на основе элементов сравнения (см. Методическое руководство по недвижимому имуществу МР 1, п. 5.12.4).

2.7.2.2. При применении подхода, основанного на сравнении продаж, оценщик должен рассмотреть права собственности, подлежащие оценке, с тем, чтобы убедиться, что права собственности на рассматриваемое имущество - те же, что и для сопоставимых объектов имущества. Если это не так, в данные о сопоставимых продажах необходимо внести надлежащие корректировки.

2.7.2.3. Подход, основанный на сравнении продаж, имеет особенно широкое применение и дает убедительные результаты всякий раз, когда в наличии имеются рыночные данные. Данные, полученные при использовании этого подхода, могут применяться при подходе, основанном на капитализации дохода, и затратном подходе. Однако надежность сравнения продаж может быть ограничена, когда рыночные условия отмечены быстрыми изменениями или неустойчивостью, или при оценке специализированного имущества, или имущества специального назначения, которое продается редко.

2.7.3. При подходе, основанном на капитализации дохода, рыночная стоимость для недвижимого имущества устанавливается по способности недвижимого имущества приносить доход. Подход, основанный на капитализации дохода, также опирается на принцип предвидения, который трактует стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод (потоков доходов).

2.7.3.1. При подходе, основанном на капитализации дохода, рассматриваются сравнительные данные о доходах и расходах и определяется чистый (операционный) доход для рассматриваемого имущества. Капитализация осуществляется либо путем применения единой ставки (общей ставки капитализации или доходности с учетом всех рисков) к одному единственному годовому доходу либо путем применения ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающий меру отдачи на инвестиции) к серии доходов за прогнозный период (см. Методическое руководство МР 1, п. 5.13-5.13.5).

2.7.3.2. Поскольку в центре внимания инвесторов обычно находится ставка отдачи, допущения или входные данные, лежащие в основе расчетов стоимости, получаемых при капитализации дохода, можно сравнивать с результатами альтернативных инвестиций в имущество или финансовых инвестиций.

2.7.3.3. Капитализация доходов наиболее часто применяется к 100% собственности (включающей всех акционеров или партнеров) или долевых интересов в арендуемом имуществе.