Типы имущества

1.0. Введение

Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков. Недвижимое имущество следует отличать от других категорий имущества, а именно бизнесов и финансовых интересов. Без дополнительного уточнения или идентификации слово имущество может относиться к любой из этих категорий. Поскольку оценщики часто сталкиваются с заданиями, связанными с типами имущества, отличными от недвижимого, или имуществом, стоимость которого включает несколько категорий имущества, существенное значение имеет понимание каждого типа имущества и его отличительных характеристик. Хотя давно признано обычное разделение имущества на четыре обособленные категории, в последние десятилетия появилось множество новых объекты и инструментов. Принятый критерий позволил легко определить места новых классов имущества, и знание типов специализированного имущества и интересов в нем становиться все более существенным для оценочной практики.

2.0. Недвижимое имущество

2.1. Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество - юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие, как строения и улучшения на нем.

2.1.1. Иногда для того, чтобы отличить недвижимое имущество или недвижимость от предметов движимого имущества, используют термин "риэлти" от движимого имущества, который в некоторых странах юридически обозначается как "движимость".

2.2. Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пучком прав. В него могут входить право пользования, занятия, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пучка и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

2.2.1. Права или интересы в недвижимом имуществе проистекают от собственности на земельные участки. Собственность на земельные участки определяется законами государства, в котором эти участки существуют. Собственность на земельные участки обычно подлежит ограничениям извне, налагаемым государством, таким, как налогообложение, приобретение, принудительное по отношению к собственникам (право государство на принудительное отчуждение / принудительная покупка / конфискация), регулирование (охрана правопорядка / планирование / зонирование) или присвоение государством в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество / бесхозное имущество).

2.2.2. Абсолютная собственность, подлежащая только ограничениям, налагаемым государством, известна как безусловное право собственности, или фригольд.

2.2.3. Договоры аренды - это оформленные контрактом соглашения, которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес собственности, известный в некоторых странах как имущество, сданное в аренду абсолютным собственником, с передачей или дарением арендатору права пользования и занятия. Интерес, который съемщик (или арендатор) приобретает по договору аренды, известный в некоторых странах как право владения на условиях аренды, представляет собой право пользования и занятия на определенный период при определенных условиях.

2.2.3.1. Сублизгольды создаются, когда съемщик (или арендатор) в предыдущей аренде передает третьей стороне (субарендатору) интерес, которым обладает съемщик или арендатор, т.е. право пользования и занятия имущества.

2.2.3.2. Оценщик анализирует, могут ли какие-либо условия договора аренды влиять на стоимость имущества.

2.2.4. Помимо ограничений, налагаемых государством, на права, присущие праву собственности на недвижимое имущество могут быть наложены другие законные ограничения.

2.2.4.1. Ограничения действий или ограничительные условия, которые касаются земли, могут повлиять на пользование, развитие и передачу собственности.

2.2.4.2. Сервитуты - это невладельческие интересы в передаче права пользования земельным имуществом, но не собственности на часть этого имущества. Права прохода - это права или привилегии, приобретаемые благодаря пользованию или контракту, проходить по части или полосе земельного имущества, принадлежащего другому.

2.2.5. С недвижимым имуществом могут быть связаны другие важные права собственности и финансовые интересы.

2.2.5.1. Путем юридического разделения интереса в собственности создаются частные или частичные интересы в недвижимом имуществе. Например, недвижимое имущество принадлежит не только единоличным собственникам. Оно также может принадлежать корпорациям (акционерам), партнерствам или находиться в совместном нераздельном владении с правами совладельцев на части имущества или без таковых.

2.2.5.2. Другой тип интереса в правах на недвижимое имущество создают трасты. Интерес бенефициара по трасту известен как интерес, основанный на праве справедливости или справедливый интерес, в противоположность признанному правом интересу доверительного собственника (собственников). (Говорят, что бенефициар обладает справедливым титулом, в то время как доверительный собственник - правовым титулом, основанным на общем праве.)

2.2.5.3. Гарантии, или финансовые интересы, создаются ипотечными залогами, где имущество используется в качестве обеспечения финансирования либо на имущество обращается взыскание. Долевая позиция собственника в имуществе считается отдельным финансовым интересом.